Was zwischen Notartermin und Grundbuchumschreibung wirklich passiert

Wer eine Immobilie kauft oder verkauft, stellt schnell fest: Mit der Unterschrift beim Notar ist der Prozess noch lange nicht abgeschlossen. Gerade die Zeit danach wirft viele Fragen auf. Welche Schritte laufen jetzt im Hintergrund? Wann wird der Eigentumswechsel wirksam? Und warum dauert es manchmal Wochen, bis das Grundbuch aktualisiert wird?  

Dieser Beitrag zeigt dir verständlich, was in dieser Phase passiert und warum sie für Käufer und Verkäufer so entscheidend ist.

1. Der Notartermin – der rechtliche Startpunkt

Mit der Beurkundung wird der Kaufvertrag rechtswirksam. Ab diesem Moment sind beide Seiten gebunden. Das bedeutet, der Käufer verpflichtet sich zur Zahlung, der Verkäufer zur Eigentumsübertragung. Was viele unterschätzen: Der Termin ist nur der Auftakt eines klar strukturierten Prozesses, der sich über mehrere Wochen erstrecken kann.

2. Die Auflassungsvormerkung – rechtliche Sicherheit für beide Seiten

Direkt nach dem Termin veranlasst der Notar die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Sie verhindert, dass die Immobilie nachträglich verkauft oder belastet wird. Das ist ein wichtiger Schutz für den Käufer und gleichzeitig eine klare Bindung für den Verkäufer.

3. Das Vorkaufsrecht der Gemeinde – eine formale Prüfung

Nach dem Notartermin wird der Kaufvertrag automatisch an die zuständige Stadt oder Gemeinde gemeldet. In diesem Schritt prüft die Kommune, ob für die Immobilie ein Vorkaufsrecht besteht. Erst wenn die Stadt offiziell erklärt, dass sie auf dieses Recht verzichtet, kann der Kaufvertrag weiter vollzogen werden und der Weg zur Kaufpreisfälligkeit ist frei. 

Was passiert, wenn die Stadt ihr Vorkaufsrecht ausübt?

In diesem Fall tritt die Kommune zu den gleichen Konditionen in den Kaufvertrag ein. Der Verkäufer verkauft dann an die Stadt statt an den ursprünglichen Käufer, der Kaufpreis bleibt gleich. In der Praxis kommt dieser Fall nahezu nie vor

4. Die Grundschuld – Voraussetzung für die Finanzierung

Wenn der Käufer finanziert, wird nun die Grundschuld vorbereitet und eingetragen.  

Sie dient der Bank als Sicherheit und ist zwingend notwendig, bevor das Darlehen ausgezahlt werden kann. Erst wenn alle Unterlagen vollständig sind, gibt die Bank den Kaufpreis frei.

5. Der Grunderwerbsteuerbescheid – der Weg zur Unbedenklichkeitsbescheinigung

Parallel informiert der Notar das Finanzamt über den Verkauf. Der Käufer erhält den Grunderwerbsteuerbescheid und muss die Steuer begleichen. Erst danach stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, welche eine zwingende Voraussetzung für die spätere Eigentumsumschreibung ist.

6. Die Kaufpreisfälligkeit – wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind

Sobald alle rechtlichen Bedingungen vorliegen, informiert der Notar über die Kaufpreisfälligkeit. Jetzt wird der Kaufpreis überwiesen oder durch die Bank ausgezahlt.  

Mit diesem Schritt gehen wirtschaftlich bereits Nutzen und Lasten auf den Käufer über, auch wenn der Grundbucheintrag noch nicht erfolgt ist.

7. Die Grundbuchumschreibung – der formale Abschluss

Erst nach Zahlung des Kaufpreises und Vorlage aller Bescheinigungen beantragt der Notar die Umschreibung im Grundbuch. Je nach Auslastung des Amts kann dieser Schritt mehrere Wochen dauern. Die rechtliche Sicherheit besteht jedoch bereits, die Eintragung ist der finale, formale Abschluss.

Welche Kosten entstehen?

Beim Immobilienkauf entstehen Kosten auf beiden Seiten, die klar getrennt sind. Der Käufer trägt in der Regel die Notar- und Grundbuchkosten für Kaufvertrag, Auflassungsvormerkung, Eigentumsumschreibung sowie die Grunderwerbsteuer und gegebenenfalls die Kosten für die Grundschuld. Der Verkäufer übernimmt meist die Kosten für die Löschung bestehender Belastungen im Grundbuch und mögliche Vorfälligkeitsentschädigungen bei laufenden Krediten. Welche Aufteilung konkret gilt, wird im Kaufvertrag festgelegt, orientiert sich aber in der Praxis fast immer an dieser bewährten Struktur.

Was Käufer und Verkäufer in dieser Zeit wissen sollten

Zwischen Notartermin und Grundbuchumschreibung passiert viel, auch wenn man davon wenig sieht. Behörden, Banken und das Grundbuchamt arbeiten im Hintergrund, und manche Schritte benötigen schlicht Zeit. Wer den Ablauf kennt, bleibt gelassen und weiß:  

Diese Phase sorgt dafür, dass am Ende alles rechtlich sauber, sicher und eindeutig geregelt ist. Genau diese Struktur macht aus einem unterschriebenen Vertrag ein rechtlich gesichertes Eigentum und damit einen erfolgreichen Abschluss für beide Seiten