Nutzen- und Lastenwechsel: Warum der richtige Zeitpunkt bei der Immobilienübergabe entscheidend ist

Beim Verkauf einer Immobilie gibt es einen Moment, der oft unterschätzt wird: den Übergang von Nutzen und Lasten. Genau hier entscheidet sich, wer für welche Kosten, Risiken und Pflichten verantwortlich ist. Damit du beim Verkauf auf der sicheren Seite bist, solltest du genau wissen, warum wir die Übergabe vor Kaufpreiszahlung nicht empfehlen und welche Folgen ein zu früher Besitzwechsel haben kann.

1.⁠ ⁠Warum die Immobilie nicht vor Kaufpreiszahlung übergeben werden sollte

Auch wenn der Käufer sympathisch wirkt oder „schon mal rein möchte“, ist eine Übergabe vor der Kaufpreiszahlung ein erhebliches Risiko für den Verkäufer. 

Solange der Kaufpreis nicht vollständig bezahlt wurde, bleibt der Verkäufer Eigentümer und damit rechtlich verantwortlich. Kommt es zu Schäden, Streitigkeiten oder Verzögerungen, steht der Verkäufer ohne Sicherheit da.  Die Kaufpreiszahlung ist der einzige Moment, der den Verkäufer wirklich absichert.

2.⁠ ⁠Verkäufer tragen bis zur Zahlung weiterhin Verantwortung, auch wenn sie schon ausgezogen sind

Viele Eigentümer gehen davon aus, dass sie nach dem Auszug „nichts mehr mit der Immobilie zu tun haben“. Tatsächlich gilt, dass der Verkäufer bis zur Kaufpreiszahlung die  Verantwortung für den Zustand der Immobilie trägt. Ein verfrühter Auszug ohne klare Regelung kann teuer werden.

3 Beispiele, die den Sachverhalt verdeutlichen: 

• Wird nicht mehr geheizt und es entstehen Frostschäden, haftet der Verkäufer.  

• Kommt es zu Leitungswasserschäden, Schimmel oder technischen Defekten, liegt die Verantwortung weiterhin beim Verkäufer.  

• Auch Verkehrssicherungspflichten (z. B. Winterdienst) bleiben bestehen

3.⁠ ⁠Versicherungen gehen erst mit der Grundbuchumschreibung über und nicht mit der Kaufpreiszahlung

Viele glauben, dass mit der Kaufpreiszahlung automatisch auch die Gebäudeversicherung auf den Käufer übergeht. Tatsächlich erfolgt der Versicherungsübergang erst mit der Eintragung im Grundbuch und diese kann mehrere Wochen nach der Zahlung dauern. 

Das bedeutet:  

• ⁠Der Verkäufer bleibt bis zur Umschreibung Versicherungsnehmer.  

• Entstehende Kosten müssen privatrechtlich zwischen Käufer und Verkäufer verrechnet werden.  

Tipp: 

Ohne klare Absprachen kann es hierbei schnell zu Konflikten kommen. Wir empfehlen daher, dass der Käufer nach erfolgter Kaufpreiszahlung die angefallenen Kosten einschließlich der entsprechenden Nachweise an den neuen Eigentümer übermittelt, der diese Ausgaben anschließend erstattet.

Hinweis: 

Der Käufer übernimmt mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch die bestehende Versicherung des Verkäufers. Ab diesem Zeitpunkt steht ihm ein einmonatiges Sonderkündigungsrecht zu.

4.⁠ ⁠Unterschiedliche Regelungen je nach Kommune bei Abfallgebühren, Grundsteuer B & Co. 

Auch bei laufenden Kosten wie:  

• Grundsteuer B  

• Abfallgebühren  

• Straßenreinigung  

• Wasser- und Abwasserabrechnungen  

gibt es keine einheitliche Regelung.  Jede Stadt und Kommune handhabt die Umschreibung anders. Manche rückwirkend nach Eigentümereintragung, manche monatsgenau, manche erst zum nächsten Quartal.

Das bedeutet:  

• Verkäufer bleiben oft länger zahlungspflichtig, als sie erwarten.  

• ⁠Eine private Verrechnung zwischen Käufer und Verkäufer ist häufig notwendig.  

Tipp: 

Um Unklarheiten zu vermeiden, empfiehlt es sich, bereits im Vorfeld zu klären, wie die Umschreibung erfolgt und die spätere Verrechnung frühzeitig abzustimmen.

5. Der Nutzen- und Lastenwechsel schützt beide Seiten, wenn er richtig geregelt ist

Der Zeitpunkt des Nutzen- und Lastenwechsels ist kein bürokratisches Detail, sondern ein entscheidender Sicherheitsfaktor. 

Für Verkäufer bedeutet er:  

• ⁠Schutz vor finanziellen Risiken  

• ⁠klare Haftungsgrenzen  

• Sicherheit bis zur vollständigen Kaufpreiszahlung  

Für Käufer bedeutet er:  

• Transparenz  

• geregelte Kostenübernahme  

• ein sauberer, rechtssicherer Übergang

Eine professionelle Begleitung stellt sicher, dass alle Fristen, Verantwortlichkeiten und Kosten korrekt geregelt werden. So ist eine entspannte Übergabe für beide Seiten möglich.